Miami, Estados Unidos
Las grúas han vuelto a hacer su aparición en esta ciudad, que se transformó en el emblema del colapso inmobiliario que dio inicio a la crisis financiera de 2008. En esta ocasión, sin embargo, el auge en la construcción de apartamentos no es impulsado por el crédito barato de los bancos, sino por inversionistas extranjeros, muchos de ellos latinoamericanos.
Numerosos e imponentes edificios de condominios estuvieron desocupados durante varios años después del estallido de la burbuja inmobiliaria. El valor de los condominios se desplomó casi 60% desde su punto máximo a su mínimo, según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami. El financiamiento se esfumó tanto para los compradores como para los desarrolladores.
Hoy, casi todas las unidades que estaban vacantes se han ocupado y la demanda supera a la oferta. Se han propuesto 118 torres de apartamentos para la zona de Miami, de las cuales 35 ya se están construyendo, indica la consultora de bienes raíces Condo Vultures LLC.
Los 41 edificios propuestos para el centro de Miami agregarán 12.100 unidades, una cifra muy por debajo de las 22.200 unidades construidas entre 2003 y 2008, durante el auge inmobiliario, pero de todos modos un repunte significativo si se toma en cuenta que la construcción en la zona céntrica de la ciudad estuvo prácticamente paralizada hasta 2011. “Este boom evoca la situación en que nos encontrábamos hace una década”, dice Peter Zalewski, principal de Condo Vultures.
Aunque el crecimiento puede guardar parecidos con la burbuja de hace unos años, que sigue siendo un recuerdo doloroso en Miami, los promotores inmobiliarios subrayan que la vigorosa demanda internacional ha creado un nuevo modelo de financiamiento en efectivo que, en su opinión, es más seguro que los créditos bancarios que alimentaron el auge anterior. Normalmente, los compradores tienen que pagar al menos 50% del precio antes de cerrar el negocio, lo que significa que los propietarios perderían su dinero si abandonan la transacción.
Bajo el nuevo sistema de pago, los desarrolladores urbanos dependen más de los depósitos de los compradores, y menos de la deuda, para financiar la construcción, lo cual, señalan, coloca los proyectos sobre bases más sólidas. Además, las firmas constructoras con menos experiencia quedan al margen, puesto que los bancos se han vuelto más estrictos en cuanto a las iniciativas que financian.
El desarrollador Carlos Melo utilizó ese modelo de financiamiento para construir 23 Biscayne Bay, una torre de 17 pisos que el año pasado se convirtió en el primer edificio terminado en el nuevo ciclo.
Melo dice que el proyecto está totalmente vendido y 90% de los propietarios compraron las unidades como inversión y las están alquilando. “Buscan colocar su dinero en un lugar seguro”, añade.
Miami es sólo un ejemplo más amplio de la reciente tendencia en EE.UU. hacia los inmuebles multifamiliares —tanto de departamentos como de condominios— en lugar de las viviendas para unifamiliares que dominaron durante los años de la burbuja que culminó en la recesión. Aunque la mayoría de la construcción del país sigue siendo de casas unifamiliares, el reciente repunte en la actividad constructora —medida ya sea en comienzos de obras o el otorgamiento de permisos — se ha centrado en los inmuebles multifamiliares.
Los datos del Departamento de Comercio de EE.UU. publicados la semana pasada mostraron que los permisos de construcción de vivienda en el país aumentaron a su ritmo más rápido desde junio de 2008, un alza impulsada por un ascenso de 15% en los permisos para inmuebles multifamiliares.
A nivel nacional, los constructores están reaccionando a una demanda para alquilar que permaneció fuerte durante la recesión y durante la actual recuperación.
Alrededor de 85% y 90% de los compradores de apartamentos nuevos son extranjeros, en su mayoría de América Latina, estima Alicia Cervera Lamadrid, socia gerente de Cervera Real Estate, que gestiona las ventas de 16 iniciativas. “La estructura de pagos separó a los especuladores de los que están bien financiados”, apunta.
Un estudio de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami divulgado en noviembre estima que entre julio de 2012 y julio de 2013, los venezolanos representaron el mayor grupo de compradores extranjeros de inmuebles en Miami, con 14% del total. Brasileños y argentinos ocuparon el segundo lugar, con 11% cada uno, mientras que colombianos y canadienses quedaron en el tercer puesto, con 8% cada uno.
Los compradores dicen que se sienten atraídos por el ambiente cada vez más cosmopolita y los elementos culturales de Miami como el museo Pérez Art Museum Miami, que se dispone a abrir sus puertas el 4 de diciembre.
Además consideran que estas inversiones son más seguras que dejar su dinero en lugares donde impera una mayor volatilidad económica, como Argentina y Venezuela.
El mercado de condominios de alta categoría en Miami ha demostrado ser especialmente vibrante y su desarrollo ha ido de la mano de la llegada de tiendas de lujo en el distrito financiero Brickell, en el centro, y el Design District al norte. Algunos de los proyectos han atraído a arquitectos estrella como Zaha Hadid y Bjarke Ingels.
Umberto Mascagni, un italiano de 24 años que se mudó a Miami hace tres años para estudiar negocios internacionales, pagó en agosto un depósito para un apartamento de dos habitaciones de US$700.000 en una torre propuesta con vista a Biscayne Bay, pero que aún no ha comenzado a construirse.
Su padre y él empezaron a invertir en bienes raíces en Miami en 2008 y ahora poseen seis condominios adicionales que alquilan. “En los últimos dos años, el mercado ha estado loco”, asegura Mascagni, quien dice que está a la caza de otras oportunidades de inversión, pero “siempre con los ojos abiertos, siempre con cautela”.
